Todos hemos estado en una situación parecida, vamos a firmar un contrato de alquiler que tiene un montón de cláusulas y no sabemos cuáles están permitidas o si por el contrario se están aprovechando de nosotros.
No es una sensación agradable, por eso, en este artículo aprenderás cuáles son las cláusulas abusivas más comunes en los contratos de alquiler para poder evitarlas.
No solo es útil conocerlas si eres el inquilino (o arrendatario) sino también si eres el propietario (o arrendador) para no ponerlas y que se considere una cláusula nula.
Tiempo de Lectura: 5 minutos.
- ¿Qué es un contrato de alquiler?
- ¿Qué es una cláusula abusiva o nula en un contrato de alquiler?
- ¿Cuándo es nulo un contrato de arrendamiento?
- ¿Qué cláusulas se pueden poner en un contrato de alquiler?
- ¿Cuáles son las Cláusulas Abusivas más comunes que se suelen poner?
- Exigir permanencia en la vivienda
- Prorrogar el alquiler
- Entrada del casero en la vivienda
- Devolución de la fianza
- Reparaciones en la vivienda
- No se puede obligar a renunciar a las prórrogas obligatorias
- Preavisar del fin de contrato de alquiler con 60 días de antelación
- Indemnización abusiva por desistimiento anticipado del contrato de alquiler
- Obligar a pagar la renta antes del día 7
- Pago anticipado de más de una mensualidad de renta
- No bajar la renta si el IPC es negativo
- Actualizar la renta por encima del IPC
- Exigir la actualización de la renta con efectos retroactivos
- Subir la renta por reformas o mejoras hechas en la finca
- Gastos de gestión inmobiliaria por parte del inquilino
- Resolver el contrato tras un impago no es abusivo
¿Qué es un contrato de alquiler?
Un contrato de alquiler o de arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes (el arrendador o propietario) se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble a la otra parte (el arrendatario o el inquilino) quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.
Para más información tenemos aquí un artículo muy extenso con todos los modelos de contrato para descargar.
¿Qué es una cláusula abusiva o nula en un contrato de alquiler?
Una cláusula abusiva consiste en una serie de condiciones pactadas que producen un importante desequilibrio de derechos y obligaciones en el contrato, en perjuicio del consumidor.
¿Cuándo es nulo un contrato de arrendamiento?
Aquí es muy importante diferenciar entre contrato nulo y cláusula nula.
Un contrato nulo solo ocurre cuando es contrario a la ley, o cuando carece de los requisitos que esta exige.
Aquí puedes saber qué se debe incluir obligatoriamente un contrato de alquiler.
La nulidad debe ser declarada judicialmente, es decir, un juez debe reconocerla y declararla por petición de la parte interesada.
Por otra parte, las cláusulas abusivas se consideran nulas, y por lo tanto es como si no existiesen.
Esto está recogido en el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
“Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.”
Las cláusulas abusivas también afectan negativamente a los arrendadores.
El motivo es que, al ser una cláusula abusiva, por el artículo 6 de la LAU, esta cláusula no existe en el contrato, no se aplica. Por lo tanto, una cuestión que podría estar regulada en el contrato cumpliendo la ley, no lo estaría.
El ejemplo más claro sería el de la actualización de la renta.
Si la cláusula de actualización de la renta incluye un perjuicio para el inquilino es como si no existiera esa cláusula.
Y al no haber cláusula de actualización de la renta ésta no se actualiza.
Por lo tanto el arrendador no podría subir la renta en caso de IPC positivo.
¿Qué cláusulas se pueden poner en un contrato de alquiler?
- Identificación de ambos contratantes
- Datos de ubicación del bien inmueble
- Duración del contrato de alquiler
- Desistimiento del contrato de alquiler
- Subarriendo
- Monto de la renta
- Fianza
- Distribución de gastos
- Venta
Las cláusulas obligatorias en todo contrato de alquiler son:
En este artículo podrás encontrar toda la información necesaria, así como nuestras plantillas, para hacer un contrato de alquiler conforme a la ley actual.
¿Cuáles son las Cláusulas Abusivas más comunes que se suelen poner?
Aquí te ponemos un listado de las cláusulas abusivas más frecuentes que te puedes encontrar en un contrato de alquiler:
Exigir permanencia en la vivienda
La reforma de la LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato una vez transcurrido los primeros seis meses a la firma del documento, de modo que exigir al inquilino una mayor permanencia o impedirle desistir del contrato de arrendamiento transcurridos seis meses de la firma de este es ilegal.
Prorrogar el alquiler
La LAU señala que la duración del arrendamiento será pactada por ambas partes. Sin embargo, el arrendatario puede avisar al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato el deseo de no renovarlo.
Entrada del casero en la vivienda
Tu casero no puede entrar en la vivienda, es ilegal que el arrendatario pueda incluir una cláusula que le de acceso libre a tu vivienda cuando quiera.
El artículo 18.2 de la Constitución española reconoce la inviolabilidad del domicilio, solo se podrá acceder a una vivienda en caso de tener el consentimiento del titular del contrato o con una orden judicial.
Devolución de la fianza
La fianza es el depósito que se entrega al arrendador a la firma del contrato de arrendamiento y cuya finalidad es garantizar el cumplimiento, por parte del arrendatario, de las obligaciones contraídas en el contrato.
La fianza es para posibles desperfectos producidos por el inquilino u obligaciones de pago del inquilino no liquidadas, no siendo atribuible a cuestiones propias del desgaste por el uso ordinario.
El arrendador o propietario de la vivienda ha de reintegrar el importe de la fianza si no hay obligaciones pendientes cuando el inquilino finaliza el contrato y abandona la vivienda.
Reparaciones en la vivienda
Es nula la cláusula que pretenda cargar al inquilino la obligación de toda reparación, da igual del tipo que se trate.
La normativa determina la obligación del propietario de hacer todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en perfectas condiciones, salvo pequeñas reparaciones debidas al desgaste del uso ordinario o las averías provocadas por un mal uso del inquilino.
El inquilino deberá hacer las pequeñas reparaciones debidas al uso ordinario y las que se deban a un mal uso.
El arrendador debe asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
No se puede obligar a renunciar a las prórrogas obligatorias
La LAU establece que el arrendador está obligado a prorrogar el contrato obligatoriamente durante un mínimo de cinco años en los alquileres para uso de vivienda o de 7 para persona jurídica.
No entrarían aquí los alquileres que no fuesen vivienda como por ejemplo oficinas, locales, etc., y tampoco los alquileres de vivienda temporal (estudiantes, trabajadores desplazados, etc.).
La única excepción a la duración obligatoria sería que el arrendador necesitara la vivienda para sí o sus familiares más cercanos, siempre y cuando así lo hubiera hecho constar en el contrato, y hubiera transcurrido el primer año de este.
Preavisar del fin de contrato de alquiler con 60 días de antelación
El artículo 11 de la LAU dice que el inquilino podrá desistir del contrato pasados 6 meses avisando con 30 días de antelación.
Indemnización abusiva por desistimiento anticipado del contrato de alquiler
En ese mismo artículo 11 se dice que se podrá pactar en el contrato una indemnización para el caso de que el inquilino deje el alquiler antes de lo estipulado.
Esta indemnización será de la parte proporcional de una mensualidad en relación a lo que reste de cumplir.
Obligar a pagar la renta antes del día 7
La ley indica que la renta deberá pagarse en los siete primeros días de cada mes.
Así que si el contrato indica un plazo inferior, como que hay que pagar la renta el día cinco de cada mes, sería cláusula nula.
Pago anticipado de más de una mensualidad de renta
El artículo 17 es claro en este sentido: “En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”.
Tampoco pueden exigirte más de 2 meses de garantía adicional y el máximo que debes pagar por adelantado es de una mensualidad.
Por lo tanto, como máximo te podrían pedir:
- 1 mes de fianza.
- 0-2 meses de garantía adicional.
- 1 mensualidad por adelantado.
No bajar la renta si el IPC es negativo
No se podrá actualizar la renta por encima del IPC, aunque se haya pactado otra forma de actualización. Esto convierte en cláusula nula el que se incluya en el contrato que solo se actualizará la renta si el IPC es negativo, o que no se actualizará la renta si el IPC es negativo.
Actualizar la renta por encima del IPC
Como ya hemos explicado anteriormente, no se podrá actualizar la renta por encima del IPC.
Exigir la actualización de la renta con efectos retroactivos
La actualización de la renta la puede comunicar indistintamente arrendador o arrendatario.
Pero si no se comunica en el momento de cumplir una anualidad y se comunica meses más tarde no se puede reclamar la actualización de los meses previos.
La ley lo dice claramente: La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito.
Subir la renta por reformas o mejoras hechas en la finca
Solo se puede subir la renta por reformas o mejoras realizadas en la finca a partir del quinto año de contrato (o del séptimo si el arrendador es persona jurídica).
Gastos de gestión inmobiliaria por parte del inquilino
No se podrá obligar al inquilino a pagar los gastos de gestión inmobiliaria si el arrendador es una persona jurídica (una empresa).
Resolver el contrato tras un impago no es abusivo
El artículo 27 dice que el incumplimiento del contrato dará derecho a la otra parte a resolver el contrato, y entre los incumplimientos señalados está el impago de la renta y del resto de cantidades que deba pagar el arrendatario.
Ahora ya sabes qué cláusulas te pueden incluir y cuáles no en el contrato de alquiler.
Con esta información, te sentirás mucho más seguro a la hora de firmar o de redactarlo.
Si te ha quedado alguna duda, estaremos encantados de poder ayudarte.
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¡Buena suerte!
Por cierto, no se te olvide llevar toda esta documentación cuando vayas al notario a la hora de una compra venta
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